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羅賓網誌

香港物業管理和鐵路管理的專業經驗如何有利發展一帶一路項目?

香港物業管理和鐵路管理的專業經驗如何有利發展一帶一路項目

香港的物業、資產和鐵路管理是全世界名列前茅, 原因不是香港人是一個多麼優越的人種, 而是被環境逼成, 令這個地方的相關專業人員有一定充兄的訓練和實戰經驗, 能為一帶一路沿線的國家提供物業、資產和鐵路的專業優質管理。

香港截止2021年, 有747萬人口, 住於2754平方公里, 而且不是分佈居住, 是很多集中於市中心區域。在這樣的情況下, 香港居民必須向高空發展, 而且是多層大廈, 50層高的樓宇司空見慣。另外, 在香港居住的人都是購買一個屬於自己的單位而不是一塊地, 因此在大廈樓宇或商場中的走廊、樓梯等公共設施應運而生。在人口密度高, 加上空間壓逼的情況下, 令香港製造出很多物業管理的問題, 也對物業管理人才的需求增加, 人才也可因為環境催逼和複雜形勢下, 獲得十分多的管理經驗, 尤其多層大廈的經驗。

香港物業管理雖然師承於英國, 但英國隨了寫字樓外, 住宅一般都沒有什麼公共地方。舉例而言, 外國的公共地方和公共設施不是隨處可見, 因為外國是一家人住在一間獨立屋內, 屋與屋之間十分疏遠。再者, 外國人喜歡為個人住所環境進行個人設計, 自選傢俱。整間屋根本沒有物業管理的需要, 業主自行打理便可。因此, 香港在環境的催谷下, 其物業管理經驗絕對能為一帶一路沿線國家的物業發展提供豐富管理經驗和實用前瞻性價值。

香港物業管理服務的緣起和價值

香港的物業管理需求緣於1953年聖誕節前夕。當時1949年中華人民共和國成立, 中國共產黨從中國國民黨取得中國絕對管治權。由於中國共產黨當時令很多上海的財經富豪恐懼, 都害怕在共產主義政權的執政下會充公財富, 加上國內政局因戰亂不穩, 令大批中國難民和富豪逃去當時英屬城市香港。例如第一任香港特首董建華先生的父親董浩雲先生、第三任香港特區財政司司長唐英年的父親唐翔千先生等。

由於人口激增, 難民在香港搭建木屋和寮屋居住。香港的石峽尾區便是典型的木屋區之一。然而1953年聖誕節前夕, 石峽尾區木屋區發生火災, 一晚之間燒毀5萬8千人的住所, 眾多人無家可歸。當時香港只有約100多萬人。當港英政府意識到人口暴增所帶來的危險出現, 在燃眉之急之下, 為安置石峽尾5萬多受災災民, 於是快速建成多棟6層樓徒置屋, 而這些徒置屋沒有獨立廚房和洗手間。也因如此, 人與人之間便會為日常使用的公用設施而爭奪。於是港英政府便從英國委派專業管理人員, 管理屋村內設施的使用規則, 成立現時香港房屋委員會的前身屋宇建設委員會。工作包括限時使用廚房和洗手間等。這便是1954年第一批的公共房屋。單位、洗手間、廚房分配妥當後, 由於有公共空間的關係, 洐生出物業管理。這就是香港物業管理的先河。

隨後1968年, 香港第一個有物業管理的私人屋苑美孚新村落成並第一批入伙。開始時的屋苑已有一些保安清潔的服務, 例如有一些穿牛仔褲的人當保安。這些保安有不少都是在內地有家庭但移居下來的新移民。他們在香港沒有居住之地, 只可在晚上於所屬的大廈開帆布床睡覺, 火水爐及電飯煲一併在旁。然而這是保安服務, 卻不是物業管理服務。直至1970年, 政府制定<<第344章多層大廈(業主立案法團)條例>>和加強物業安全的管理, 因此美孚新村便開始從保安服務轉變為物業管理服務。

事實上, 如果業主於1967年買入美孚新村一間600呎房屋單位, 大約是需要2萬6千港元。直到今天, 2021年, 50年樓齡, 一間600呎美孚新村房屋單位已經達到900萬港元左右。反觀一些香港舊區, 例如深水埗唐樓房屋單位, 沒有物業管理, 同樣50年, 600呎空間, 但卻達不到500萬港元的市值。分別原因就是因為物業管理的努力。物業管理的目的就是透過檢討、保養、管理等努力, 保持質素, 繼而獲得保值和增值之用。

而一帶一路上, 也有眾多的物業建成, 正正極需要物業管理服務, 達致保值和增值的作用。

香港物業管理及資產管理的專業服務範疇

香港的樓宇或商場管理一般分三大範疇, 包括租務管理、資產管理、物業管理。租務管理是指商場出現前己經要聯繫一些戰略性租客, 讓物業的租賃業務有流程地推出市場, 並滿足業主和租客需要。資產管理是在租賃前, 為物業定位和構思主題, 繼而進行市場推廣工作, 務求物業的資產價值得到保值和增值之用。物業管理是指為有公共地方的物業持份者, 執行設施和人流管理的服務。而事實上, 無論資產管理或物業管理, 也有五大專業細分, 包括環境管理、建築物維修保養、業戶管理及社區管理、設施管理、應用法律、人力資源管理、財務資產管理。而設施管理中, 又會以行內標準「PPPT (People + Place + Process + Technology)」作管理。

物業管理和資產管理的分別是什麼?

物業管理和資產管理的分別在於有沒有公共地方。公共地方指當一個物業業權賣散給多個業主後, 根據大廈公契, 洐生出共同擁有的地方, 稱為公共地方。

舉例而言, 香港的時代廣場是由九龍倉集團有限公司擁有。由天台到地底的整棟物業都是由九龍倉集團出租, 沒有賣出任何業權, 所以只有一個業權人, 也即是沒有公共地方。假如有一天, 九龍倉集團把其中一個店舖的業權賣出去, 便會有公契的可能。公契便會賦予兩個或多個業主如何使用公共地方。公契的意思便是列明多個業主共同擁有公共空間的權利。例如一棟大廈有多個業主, 業主是可以透過電梯和走廊回到業權所屬地方, 途中的地方和設施都可共用, 這就是公契容許。

資產管理是指業主買了這個物業或土地後, 有關的物業和土地便是資產。如果是單一的業主, 便要經營。無論租務、設施管理等都是管理, 一概定義為資產管理。

資產管理則有異於物業管理。在香港, 一般的大型商場都不會賣散業權, 因為其目的是投資性物業, 沒有公眾地方, 但又要管理, 這就是資產管理。當然有些小型商業也有可能賣散, 於是便有公眾地方, 才會出現物業管理服務。但一般的大型商場都不會是物業管理, 而是採用資產管理。

舉例而言, 香港有一棟叫環球貿易廣場, 簡稱ICC(International Commerce Centre), 在香港九龍站, 是新鴻基地產擁有, 沒有把業權賣散; 另外又有一棟叫九龍貿易中心, 簡稱KCC (Kowloon Commerce Centre), 在葵涌, 也是新鴻基地產擁有。兩個物業同樣由一間物業管理公司叫啟勝物業管理有限公司所管理。啟勝在ICC提供的保安、清潔、客戶、園藝服務, 與KCC提供的服務是有分別。ICC是資產管理服務, 而KCC是物業管理服務。因為ICC是單一業主; 而KCC是多業主, 牽涉公共空間。

資產管理很多時在發展商未買入土地發展權之前, 已進行可行性報告或人流報告作分析, 構思市場定位, 之後再由租務管理部門, 尋找目標的租客。事實上, 若果商場在開幕的時候不能熱鬧和擁有一定人流, 甚至出現空置店鋪時, 便很容易便被標籤成死場。因此資產管理人員便要盡最大能力在開業階段打響頭炮, 催谷人流。另外, 資產管理下也會有租務管理, 處理簽租約、續約、洽談條件、處理店舖結構等事務, 甚至對違反租約的人士進行處理、追租和申請法庭封店等事項。租務管理上, 在招租初期, 都會招攬一些主要及具知名度的客戶, 繼而引來其他潛在租客, 同時間也要招攬一些能配合市場定位主題的租客。

其實無論資產管理和物業管理也好, 做好市場推廣、電力供應、衛生、逃生安排等事項, 達到租金收益, 便是好管理。尤其後巷、樓梯、上下貨區等空間位置, 最能反映出資產或物業管理服務上的紀律和質素。話雖如此, 資產管理和物業管理能否增值或保值的大前題, 在於物業本身的位置是否具有優勢, 是否必經之地, 地區的人流是否暢旺。正如香港知名商人李嘉誠所說, 物業最重要的三個元素, 便是「位置、位置、位置」。

在資產管理和商場物業定位方面, 以商場為例, 香港會分成幾個範疇。分別是:

  1. 本地化商場, 例如香港的田景村;
  2. 地區化商場, 例如香港杏花村;
  3. 區域商場, 例如整個太古城、黃埔花園;
  4. 地域都會商場, 例如朗豪坊。

有時候為突顯地位, 商場更可能會設計出具代表性的地標作品。舉例如果有親臨香港朗豪坊商場的人都可能留意到, 商場門外擺設了一個名叫「Happy Man」雕素藝術品。這就是地標性物品, 借此令人對商場建立深刻形象。然而什麼定位也好, 本質都是受制於交通和位置的根本性因素。

另外資產管理和物業管理要注意時代的大趨勢。今天的商場面對網店的衝擊, 面對具大的挑戰。例如中國內地的商場在網上購物趨勢盛行下, 人流大減。中國廣州有一間商場, 名叫正佳廣場。這間商場原本是全國營業額前三的商場。但由於網購盛行, 人流銳減。有見及此, 正佳廣場為提升人流, 興建一個海洋世界, 把北極熊、企鵝、水底生物等搬入來, 吸引人消費後進來參觀。然而最後北極熊令人覺得死氣沉沉, 甚至被世界保育和動物保護團體批評。由此事可見, 國內商場已歸根面對嚴峻人流下降的挑戰, 為求吸引人流, 抵抗網購, 已去到十分進取的階段。有趣的是, 中國內地今天高層樓宇林立, 其實早在30幾年前中國改革開放後, 樓宇的物業管理知識都是師承於香港。由此可見, 香港在物業管理經驗上屬於首屈一指的領導地位, 也可為一帶一路沿線國家的物業發展提供豐富管理經驗和實用前瞻性價值。

香港的物業租務方式有很多經驗智慧。傳統當然有固定租金、百分比租金等。如果是百貨公司, 一般都是由商場大業主先要求消費者到指定收銀台收錢, 之後大業主會先扣起租金再分回錢給租客。但這樣便會令租客在現金流上出現不利情況。

所以現在香港商場管理一般都是採用周轉租金 (Turnover rent)的租務管理方法。周轉租金是包含了基本租金, 另外再按營業額收租。例如租客除了需付一些輕微成本管理費外, 也會按頭100萬營業額, 收其10%作為租金; 到了100-200萬營業額, 便會收其中的20%作為租金。這樣的話, 發展商便會有動機去為商場催谷人流, 提高營業額; 另一邊廂, 租客也會對商場發展商催谷商場營業額有所信心。但唯一對商場發展商不好的地方是, 若面對外來衝擊, 例如疫症爆發(沙士)這些事件, 商場發展商便會因為沒有營業額和租金而令收入大大下降。

在營業額監督方面, 商場管理人可以在租客的核數報告中了解其營業額。在香港, 商場管理人一般會要求租客提交核數師報告, 從而了解租客在過去一年中所獲得的營業額。在香港, 一般是沒有假帳, 因為這是犯法行為, 而且香港的核數師在誠信上的堅持都頗高。若果商場對租客的營業額有可疑或想進行例行性監察, 也會進行抽查。例如委派員工去指定租客的商店購物, 繼而取回收據, 最後在月底或一段時間內, 檢查租客有沒有呈報這些產品收入, 從而在流水帳中尋找端倪。

上述一切的物業管理方式都是香港經歷過50年所累積下來的管理經驗。一帶一路上有很多發展中的地區正朝向這方面的模式進發, 香港便可利用其前瞻性的知識, 加上具實際壓力驗證下的經驗, 為一帶一路沿線發展的物業提供專業管理服務。

香港經典的物業管理模式 -「鐵路加物業」

一帶一路中, 「一帶」是十分強調鐵路上的運輸。差不多整條鐵路便是一帶一路上的命脈。有了鐵路, 世界經濟便能貫通。可惜, 各國有礙於國家的財政不足, 在鐵路興建和管理上都遇到困難。事實上, 香港都面對同樣的情況, 但卻想出了一個方法解決困難, 值得一帶一路上的鐵路和物業發展理念借鑒學習。

「鐵路加物業」是香港常用的融資模式, 是全球首屈獨特一指, 也是由香港原創出來。這是緣於香港政府和鐵路高層期望在興建鐵路的同時, 不需要動用公帑外, 又可以服務社區和善用鐵路上蓋及周邊土地資源, 再加以發展。

傳統以來, 興建鐵路便是鐵路公司負責, 建造物業便由私人業主處理。全世界大部份的鐵路都是政府利用公帑處理。但香港不同, 香港的鐵路公司是接受政府下放土地發展權, 而不是被贈送土地, 進行發展。當中鐵路公司仍然需要補地價, 但地價上的計算是有點獨特。簡單而言, 便是由鐵路未發展到達時的土地價值開始計算, 直至鐵路公司運用土地發展權, 興建鐵路, 在土地上進行發展, 繼而因為鐵路到達, 土地升值後, 出現了一個差價。這個差價便用作補助地價。再簡單而言, 就是鐵路公司運用發展權興建鐵路和發展土地, 令土地增值後, 所得到的利潤便歸於鐵路公司所擁有, 繼而補地價和獲得興建鐵路所得來的投資收益。

事實上, 鐵路興建了之後, 並不代表完結, 而是有很多額外的保養、維修、資產更新、買新火車、更換信號系統等開支。因此鐵路加物業的模式便可以長期提供收入, 去彌補一條鐵路在營運了若干年後的龐大的維修保養費用。所以鐵路發展商除了興建鐵路外, 會對鐵路上蓋的土地發展珍而重之, 利用鐵路發展, 帶動發展社區設施、商場飲食、住宅樓宇, 提升乘客人流和土地資源的功能, 把眾多元素結合一起。物業發展的利潤最主要是彌補投資時的開支, 另外也要維持長線的資產保養維修工作。

然而鐵路和有關的物業管理是要政府的配合。在香港, 發展一向都是以鐵路為骨幹。鐵路表面是可以很簡地畫一條線便行, 但實際上是很強調以城市規劃為先, 鐵路是其中一個好主要的元素去幫助基建發展部份, 因為提供交通便可為一塊準備發展的土地解鎖。因此應該說先考慮城市規劃, 再思考鐵路規劃。鐵路從而擔當一個貫通發展的工具。而鐵路公司的角色一般都是受到政府的邀請, 當政府提出整體的規劃建議後, 便會進行鐵路上的研究。

當完成了研究並認為可行後, 便會考慮鐵路加物業的方案, 當中的物業便成了解決融資的方法, 繼而彌補興建的費用開支。有時候, 如果可行性研究已判定鐵路的成效未必有經濟收益的話, 鐵路公司也可能會接受政府的委託, 為鐵路進行設計和興建鐵路, 資金便由政府動用公帑來資助, 例如香港的沙中線或高鐵線。這些便沒有物業的投資事項。由於香港政府也是鐵路公司的大股東, 鐵路公司賺了錢後, 也會分派股息給政府。因此無論是主動開發, 或是接受委託, 鐵路公司和政府在鐵路加物業的處理上, 都是相輔相成, 也能貢獻社會發展。

事實上, 這種「鐵路加物業」的發展模式正積極推展到世界各地。例如打算於瑞典斯德哥爾市郊鐵路Pendeltagen, 把其中一個車站Upplands Vasby重建, 用「鐵路加物業」的模式發展, 好像香港將軍澳站的PopCorn商場一樣, 上蓋物業, 再加建住宅樓宇, 建造瑞典版的PopCorn。類似的發展計劃更打算推展至英國、挪威、芬蘭、丹麥等地。隨著世界各地城市迅速發展並在人口密度上愈來愈高, 在土地資源愈來愈緊張和城市化的情況下 相信這種模式會更有可行性。

總括而言, 香港的物業、資產和鐵路管理十分值得一帶一路沿線發展的管理人所借鏡。香港的專業物業管理經驗可以為眾多一帶一路建設項目解決融資問題上, 也作出前瞻性的問題解決方案。從而在可見的問題發生前, 作出適當的處理, 甚至扭轉乾坤, 製造更多潛在利益。香港經歷了50多年的物業管理歷史, 又有壓逼性的實際操作經歷, 可為眾多未發展的城市和地區提供可信的指導和方向, 值得世界各地的項目發展管理人到來交流經驗, 甚至洽談合作空間。

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