二手綠置居性價比低，麗翠苑恐成價跌重災區

香港樓市近年在政策調控與經濟環境的雙重壓力下，部分綠置居屋苑項目已開始顯現「泡沫化」跡象，而長沙灣麗翠苑綠置居正是其中一個典型案例。從近期成交數據與市場趨勢來看，該項目不僅存在「補地價後價格虛高」的問題，更因轉售限制、同區私樓競爭加劇及全球經濟風險加劇，正逐步成為投資者需警惕的「價跌陷阱」。

綠置居銀行估價與開價差距達20%，麗翠苑現虛高價格及嚴重背離泡沫價崩風險

就以長沙灣麗翠苑的二手綠置居成交案例顯示，其市場價值與業主開價、成交價存在明顯差距，尤其在補地價後的價格更遠高於同區私樓。例如，在2024年9月的交易中，麗翠苑1座高層向南的450平方呎單位，業主開價560萬港元（呎價12,444港元），最終以530萬港元成交（呎價11,777港元）。然而，若按補地價折扣率54%計算，該單位補地價後的「正式市價」約為981萬港元（呎價21,810港元）。這與同區一手私樓「瑜悅」的價格形成強烈對比。2024年11月，瑜悅一間470平方呎西南單位以803萬港元成交，呎價僅17,103港元。即是補地價後的麗翠苑呎價比瑜悅高近4,707港元，無疑會令市場對此「天價」的認受性極低。

2025年3月的案例進一步印證了這種價格斷層。例如，同一座向東北的450平方呎單位，業主開價590萬港元（呎價13,111港元），但銀行估價僅470萬港元，差距達20%，最終業主降價550萬亦未有承接。縱使最終以530萬港元成交，補地價後的價格依舊高達981萬港元，與同區二手藍籌樓宇「昇悅居」的價格形成鮮明對比。2025年3月，昇悅居一間490平方呎北向單位僅以718萬港元成交，呎價14,653港元。相比麗翠苑補地價的售價21,810港元為例，這種價格差異顯示，市場對麗翠苑的實質價值評估遠低於其補地價後的標價，一旦市場環境惡化，其價格將面臨更大幅度的修正。

值得一提的是，政府推售麗翠苑時，以「補地價折扣率54%」吸引買家，但此優惠僅適用於首次轉讓。當單位流入二手市場時，買家需以「補地價後的市價」為基礎，這使得麗翠苑的實際價格遠高於表面上的「折後價」。例如，2019年推售時，麗翠苑以市價42折推售，樓王單位補地價前僅306萬港元（呎價6,805港元），吸引逾4萬份申請。然而，當這些單位流入二手市場時，其「補地價後的真實價值」已遠高於同區私樓，形成「買時便宜、賣時昂貴」的吊詭現象。

用公屋價買入，卻要用豪宅價脫手，這種定價悖論注定難逃市場修正。

大單位樓價1年大跌高達16%，放盤時間高達180天添陰霾

翻查麗翠苑實用面積482呎大單位的成交數據顯示，2023年4月12日一個高層單位成交價達到呎價13230，但1年後2024年5月一個中高層單位成交價已跌到11000，跌幅高達16%。而如果用全年平均呎價來評估，2022年呎價12225，2023年呎價12117，2024年呎價11336來看，不但每年下跌，而且每年的跌幅也愈來愈大，整體跌幅達7.8%。

事實上，由2024年10月23日至2025年3月23日的公開資料顯示，麗翠苑448呎以上的放盤雖然持續地增加，但放盤時間卻創新高，6個月180天0成交，反映買賣雙方拉鋸嚴重。加上各種利淡因素，例如轉售限制、同區一二手樓價接近、細價樓免印花稅、新一期資助房屋出售冰封市況、大環境經濟利淡等各種因素，麗翠苑大單位業主抱持高價的局面將十分脆弱，並跌至正常銀行估價水平，即每年最少跌約7%的預期。

麗翠苑曾被傳媒爆出四大建築及管理問題

根據2020年經濟日報新聞報導消息所說，麗翠苑業主和當時的政黨民協反映，麗翠苑曾有四大建築和管理問題。

第一是建屋質素差，單位多有漏水、污水渠倒灌等問題。而屋苑入伙後有外牆爆裂、水管淤塞等建屋問題，但房委會當時沒跟進維修。

第二是業權混亂，麗翠苑有6座，只有4座是「綠置居」出售單位，其餘兩座是出租公屋。而出租公屋管理方及綠置居物管公司的權責分工不清。

第三是房委會卸責，房委會在麗翠苑成立法團前，作為公契經理人，無代表業主介入物業管理事務。

第四是物管帳目混亂，入伙後9個月，物管公司未曾公布過財務報告。

雖然第三和第四是可以解決，而且當時的問題不等於今日的問題，但建屋質素差和業權混亂是較難處理，尤其建屋質素差。隨著樓齡增加，有關的建屋質素問題將會成為樓價和業主的負擔，間接影響麗翠苑的價值。

相關新聞：麗翠苑業主轟交樓質素差　爆糞渠有鼠患但房委物管互卸膊

轉售限制加劇流動性危機：僅限綠表人士的「封閉市場」

麗翠苑的綠置居性質決定了其轉售對象僅限於持有公屋綠表的申請者，這嚴重限制了市場流動性。根據政策，買家需符合「綠表資格」（如現居公屋或符合資助房屋申請條件），而這類群體的購房需求以「自住」為主，投資需求極低。若市場供應過剩，賣家可能面臨「有價無市」的困境。

事實上以筆者目測，不少單位放盤時間相信已超過180天，亦有不少刊登超過90天，引伸流轉情況不太理想的情況。

未來資助房屋供應增加：舊居屋單位價值面臨「擠出效應」

香港政府近年積極推動資助房屋供應，運輸及房屋局最新公佈的《長遠房屋策略》揭露，2025-2029年將推出72,000個新建居屋/綠置居單位，較前5年供應量暴增55%，其中2026年單年推盤量達18,000伙。這些新供應將直接分流二手市場需求，導致舊居屋（如麗翠苑）的價格被壓制。

全球經濟風險加劇：美國加息潮或引發香港樓市「雪崩」

特朗普任內的貿易戰與地緣政治衝突已導致全球供應鏈紊亂，而美國為應對通脹可能再度加息。歷史經驗顯示，當通脹高企時（如1970年代），聯邦基金利率被推升至20%。現任聯儲局主席鮑威爾是沃爾克的學生，曾公開支持「高利率壓抑通脹」的策略。若美國物價出現嚴重通脹（如12%以上），鮑威爾可能將聯邦基金利率提升至15%-20%，香港銀行同業拆息（HIBOR）將跟隨上升。

若HIBOR上升至5%，一個700萬港元按揭的每月供款將增加約4,000港元（以30年期計算）。香港金融管理局2024年壓力測試指出，若利率上升3%，約10%的按揭借款人將面臨斷供風險。這種壓力將直接影響樓市需求，導致供樓業主被迫拋售物業，引發樓價螺旋式下跌。

香港經濟疲弱：破產宗數上升加劇樓市隱憂

2024年香港申請破產宗數顯著上升，顯示經濟下行壓力正加劇個人財務危機。例如，2024年首9個月破產申請已達900宗，預測全年將突破1,500宗，樓價可能因此面臨10%-15%的下跌壓力。歷史數據顯示，2008年金融危機期間，香港破產宗數曾達2,000宗，樓價下跌30%；2020年疫情期間，破產宗數上升至1,500宗，樓價下跌15%。當前經濟環境若持續惡化，破產風險將進一步拖累樓市。

綠置居的「價值陷阱」與投資風險

以長沙灣麗翠苑為例，綠置居樓價前景充滿不確定性。其「補地價後的虛高價格」、轉售限制、同區私樓競爭加劇，以及全球經濟與香港經濟的不穩定因素，均為樓價下跌埋下伏筆。投資者若盲目追隨初購時的「折扣優惠」，將可能陷入「高價持貨」的困境。有意購入者謹慎評估風險，並密切關注市場動態，避免成為樓價下跌的「重災區」。

若隨著經濟和樓市情況惡化，有關已成泡沫化的綠置居單位價值將隨之回落至現實水平，即估價實況，甚至比估價更低的水平。