比較網上物業估價網攻略，選擇得好助爭取靚價和按揭待遇

隨著近來香港樓市持續波動，物業買賣雙方進入膠著狀態。說來說去，大家都是對物業的真實價格存在不確定性，但很少人知道原來選擇適合的物業估價網對爭取靚價是尤其重要，可說是議價的重要工具。此文章將為大家剖析選擇物業估價網技巧和輕輕比較一下網上物業估價網的體驗。

物業估價是什麼？

簡單而言，物業估價就是透過一個專業可信的方法去為眼前的物業進行一個公允的價格估算。眾所周知，在買方和賣方為目標物業討價還價的過程中，買方必然會尋找各種理由把目標物業的價錢壓低，而賣方必須會尋找各種理由把目標物業的價錢唱高。實情是相方都難有共識。更重要的是，大部份買家都會向銀行申請按揭貸款，借錢買樓。於是銀行便要思考應該借多少錢給買家才是風險可控之餘，又可賺取利息盈利。

但銀行絕不會單憑買賣相方的理據而判斷價值，因此銀行會向專業人士尋求意見，透過專業方法評估一個最貼合市場而又公允的物業價格。因為銀行在進行貸款時，必須要按著一個最公允貼市的價格來進行借貸，否則借多借少都會影響到銀行的信貸風險和市場競爭力。

如何選擇公允可信的物業估價網？

物業估價網最重要就是公允和方便使用。而公允是取決於多個範疇

1. 物業估價網的數據充不充足

   物業估價是建基於周邊和市場上不同物業交易紀錄而做參考。一個大型屋苑和一棟大廈來比較，大型屋苑一定比一棟大廈的估價容易，因為大型屋苑較大機會出現成交個案，當有成交個案便能夠拿來進行參考和估算。例如某大型屋苑有60座大廈，但未必每一座大廈都會有近期成交，但卻可以按著不同座的同一方向和同大實用面積來進行類近的比對。相反，單幢樓宇，尤其唐樓，如果不是有收樓的潛質，否則甚少出現成交個案，變相難以估價。因此那一個物業估價網拿著最多數據便誰可掌握更準確和公允的估價結果。而除了政府田土廳之外，手持著最多歷史物業交易數據的人，即就是地產物業代理公司，亦即是中原地產、美聯物業和利嘉閣這些。

2. 物業估價網的數據是否貼合市場現況

   由於物業估價網的數據很大程度上是來自政府田土廳，然而大家如有細心留意，政府田土廳的物業交易數據往往會出現滯後的情況，而且滯後可達1-3個月。依現時香港房地產走勢來說，每隔一個星期都見到劈價個案，更莫說1-3個月的價格改變，價格隨時已劈了多轉。因此數據愈貼市，物業估價網愈公允和可信。

3. 物業估價網的評估方式是否專業和具可信性

   物業估價是一門專業有系統的學科，而不是單靠盲估的事。而能夠有專業的物業估價技術，最直接就是依靠測量師的幫助。不過大家甚少會主動去尋找測量師，因此銀行和地產中介等才經常尋找測量師提供協助。因此物業估價網是否專業和可信，很大程度上是物業估價網是什麼人建立出來。因此盡量尋找一些銀行、地產中介或由測量師提供協助的物業估價網較好。

為何善用公允的物業估價網可幫助買賣相方爭取靚價？

其實好多朋友都未必知道物業估價網是其中一個最有力爭取靚價的工具。尤其在物業市場價格有急速變化的時候，公允的物業估價網便可為你提供有力的證據去爭取理想價錢。

舉例而言，在樓價下行速度加快的時候，買家是應該尋找一個最貼市的物業估價網去索取物業估價，因為如果買家拿著一個用著滯後數據去做物業估價的物業估價網時，買家的估價很大機會是會估高價，最後便只會拿著一個較高價的結果去爭取成交價，明顯有損利益。而在劈價潮持續時，買家亦可能有持無恐地大口劈價。這時賣家亦可按著較貼市公允的價錢去保持信心，並且作出合理的還價。

相反，當物業價格市場急速上升時，賣家便可拿著較貼市的物業估價結果去叫價，買家亦可拿著較公允的估價去評估物業價格是否合理，從而判斷是否買貴。

當然公允的物業估價更直接的好處就是為買家爭取到更公允的按揭成數。銀行按揭貸款的多少，很大程度就是很物業估價結果。如果物業估價太低，銀行按著估價而批出的按揭成數和金額也會下降，最後買家便要衡量手上的資金多寡來判斷是否有能力購買到心水物業。因此公允的物業估價除了有助爭取靚價之外，更與按揭有著直接的利益關係。

比較網上物業估價網，初評使用體驗

總括而言，網上物業估價網的價值在於物業估價結果是否公允，公允願於數據源、數據量、即時性和可信性。當網上物業估價公允，大家便能圍繞著這公允價格做參考、判斷和銷售。